หลายๆท่านน่าจะเคยได้ยินอาชีพที่เรียกว่า “นายหน้า” หรือเรียกเก๋ๆว่า Property Agent กันมาบ้างใช่มั้ยครับ อาชีพที่ดูเหมือนง่าย ไม่ต้องลงทุนอะไร กินเปอร์เซ็นต์ กินส่วนต่างจากการขาย อสังหาริมทรัพย์จากผู้ขาย.......................อาชีพที่ใครๆคิดว่าง่าย และน่าจะทำได้กันทุกคน วันนี้ผมจะมาเล่าให้ฟังว่ามันง่ายอย่างที่เข้าใจกันไหม จากประสบการณ์ ตรงกันครับ โดยจะขอแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆนะครับ

 

 1.นายหน้าประเภทขาย

นายหน้าประเภทขาย คือการนำอสังหาฯจากทางเจ้าของทรัพย์สิน ไปเสนอขายลูกค้า ทำการตลาด หาคนซื้อ ตลอดจนติดต่อประสานงานจนกว่าจะโอนทรัพย์สินนั้นๆ จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อจนเสร็จสิ้น ณ สำนักงานที่ดิน ถ้าเป็นอสังหาฯ ประเภทห้องชุด หรือบ้าน ก็ควรทำการโอนมิเตอร์ไฟฟ้า ประปาให้เสร็จสิ้นด้วย ทีนี้เราจะมาดูถึงความยากง่าย ของอาชีพนี้กันครับ

 

 1.1 การหาเจ้าของทรัพย์สิน หรือการหา STOCK

สำหรับผมงานนี้ยากที่สุดครับ ยากยิ่งกว่าการหาคนซื้อเสียอีก STOCK ที่ดีคือ STOCK ที่ราคาเหมาะสม ไม่แพงกว่าราคาตลาด แต่ก็ไม่ต่ำจนเกินไป และไม่ใช่ทุกนายหน้ามีหมด โดยการที่จะทำให้เจ้าของทรัพย์สินฝากเราแค่คนเดียวนั้น มันก็ขึ้นกับเรานี่แหล่ะครับ ว่าเราจะสร้างความไว้วางใจให้ทางเจ้าของแค่ไหน เราบริการดีแค่ไหน ปล่อยได้ไวแค่ไหน ที่สำคัญเรามีบริษัท ที่น่าเชื่อถือแค่ไหน มีหลักแหล่งหรือไม่ ทั้งหมดจึงขึ้นกับตัวนายหน้านี่แหล่ะครับ การหาเจ้าของทรัพย์สิน(ที่ขายได้)จึงเป็นสิ่งที่ยากและสำคัญที่สุดสำหรับผม

 

    1.2 การหาลูกค้า

สิ่งนี้ขึ้นกับปัจจัยหลายสิ่งมาก ได้แก่ ความขยันของนายหน้า ทุนทรัพย์ในการสร้างสื่อต่างๆ โดยในปัจจุบันก็ต้องเน้นสื่อโซเชียลเป็นหลัก แต่จะลงแค่ Free Post ก็คงมิได้ สื่ออื่นๆก็ต้องมีเช่นกัน ถ้าเป็นอสังหาฯ ประเภทบ้านหรือที่ดิน การปักป้าย โปรยป้ายก็ยังถือเป็นสื่อหลักๆอยู่ ดังนั้นถ้าใครคิดจะเป็นนายหน้าจับเสือมือเปล่า ผมบอกเลยเป็นได้ไม่นานครับ อาจมีฟลุคในช่วงแรก แต่ยืนระยะไม่ได้แน่นอน ทุกอาชีพต้องมีการลงทุนครับ แต่ปัจจัยที่สำคัญมากที่สุดก็คือ “ตัวนายหน้า” นั่นแหล่ะครับ ถ้าคุณสร้างความน่าเชื่อถือ ขายเก่ง ซื่อสัตย์ บริการดี ลูกค้าปากต่อปากจะมาเอง

สมัยอสังหาฯ เฟื่องฟู จะมีลูกค้าที่สำคัญที่สุดคือ “นักลงทุน” แม้ว่าในสภาวการณ์ปัจจุบัน ลูกค้ากลุ่มนี้จะลดน้อยลง แต่ถ้าเรามีจงรักษาเค้าไว้ ให้นึกถึงวันที่เราเอาของไปขายเค้า เมื่อถึงวันที่เค้าต้องขาย เราก็ต้องขายให้เค้าให้ได้เช่นกันนะครับ

 

   1.3 การดำเนินการและการประสานงาน

เป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้ข้อไหนเลย โดยนายหน้าส่วนใหญ่ เมื่อปิดการขายได้แล้ว มักจะละเลยข้อนี้ ดีลจบคือจบกัน ไม่ตามงาน ไม่ประสานงานเตรียมความพร้อมในการที่จะต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ อย่าลืมนะครับการที่นายหน้าจะได้ค่านายหน้าครบนั้น เราต้องทำงานให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ เสียก่อน และช่วงเวลาระหว่างทำสัญญามัดจำ แล้วรอโอนนั้น มีงานให้ตามอีกมาก ไม่ว่าจะ การขอใบปลอดหนี้(กรณีอาคารชุด) การรางวัดที่ดินหรือการเช็คเนื้อที่โฉนดที่แน่นอน(กรณีที่ดิน) การคิดคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ การประสานงานเกี่ยวกับสินเชื่อธนาคาร(กรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อ) กรณีแจ้งไถ่ถอน(กรณีผู้ขายติดจำนอง) สิ่งเหล่านี้ นายหน้าที่ดี ควรช่วยประสานงาน ไม่ใช่ปิดดีลจบวางมัดจำแล้วหมดหน้าที่นายหน้านะครับ ถ้าเราทำแค่นั้นไม่ประสานงานใดๆ หรือบริการลูกค้าเราทั้ง 2 ฝ่าย รับรองได้ว่า ดีลเดียวจบ คือจบกันครับ ทางเจ้าของถ้าเค้ามีทรัพย์สินจะขายอีก เค้าก็คงไม่นึกถึงเราอีก ทางผู้ซื้อก็เช่นกัน

 

 2. นายหน้าประเภทเช่า

นายหน้าประเภทหาผู้เช่า คือการหารผู้เช่ามาเช่าอสังหาฯจากทางเจ้าของทรัพย์สินนั้นๆ ไม่ว่าจะเป็น ห้องชุด บ้าน สำนักงาน หรือที่ดิน นายหน้าหาผู้เช่านี่ถือว่างานยากเลยครับ ส่วนตัวผมมองว่ายากกว่าการขายเสียอีก การขายโอนกรรมสิทธิ์ แล้วจบคือจบงาน แต่งานเช่าไม่ใช่นะครับ นายหน้าที่ดีต้องดูแลทรัพย์สินนั้นๆตลอดอายุสัญญา เรามาดูความยากง่ายของนายหน้าประเภทนี้กัน

 

 

   2.1 การบริการด้านเจ้าของทรัพย์สิน

การหาทรัพย์สินที่ทางเจ้าของต้องการปล่อยเช่านั้นไม่ยาก เพราะทางเจ้าของส่วนใหญ่ยินดีรับนายหน้าเพื่อช่วยหาลูกค้ามาเช่าอยู่แล้ว เพราะค่านายหน้าไม่ได้เยอะ และทรัพย์สินที่ปล่อยเช่ายิ่งไวก็ยิ่งดี ดังนั้นสิ่งที่ยากยิ่งก็คือการบริการที่นายหน้าพึงกระทำให้เจ้าของทรัพย์สินประทับใจ อาทิเช่น การแนะนำสภาวะตลาด ณ ช่วงเวลานั้น การวิเคราะห์ความต้องการของคนเช่าในพื้นที่นั้นๆ การตกแต่งห้องที่เหมาะสมกับระดับราคาเช่า โดยไม่มาก และไม่น้อยเกินไป การคิดผลตอบแทน(Yield)ที่เป็นจริงให้เจ้าของทรัพย์สิน การคำนวณค่าหน้าดิน(กรณีที่ดิน) การใช้สัญญาที่เป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย สุดท้ายที่สำคัญที่สุด คือ “การดูแลทรัพย์สิน” ที่เราปล่อยเช่าให้ตลอดอายุสัญญา นายหน้าที่ดี จบดีลแล้ว ห้ามหายหัว หรือหายตัวไปจากเจ้าของทรัพย์สินที่เราปล่อยเด็ดขาด เพราะการปล่อยเช่าใดๆ ร้อยละ 50 มักมีปัญหาเสมอ ไม่ว่าจะเป็นการติดตามค่าเช่า การประสานงานเมื่อทรัพย์สินมีปัญหา หรือกรณีคนเช่าคืนทรัพย์สินก่อนครบสัญญา รวมทั้งการเข้าตรวจเช็คห้องเมื่อผู้เช่าย้ายออก ทั้งหมดที่กล่าวมา เป็นหน้าที่ที่นายหน้าที่ดีพึงกระทำให้ดีที่สุด

 

 2.2 การบริการด้านผู้เช่า

การหาผู้เช่า นั้นว่ายากแล้ว แต่สิ่งที่ยากกว่า คือการดูแลลูกค้าระหว่างอายุสัญญา ถ้ากรณีเช่าที่ดินก็จบไม่มีปัญหาให้ต้องดูแล แต่ถ้าเป็นบ้าน หรือห้องชุด ทุกสิ่งที่ใช้ย่อมต้องมีการเสื่อมสภาพ นายหน้าต้องติดต่อประสานงาน ทำความเข้าใจกับทั้ง 2 ฝ่าย ว่าสิ่งไหนผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ สิ่งไหนผู้ให้เช่าต้องดูแล เราต้องยุติธรรม และประสานงานให้ดี รวมทั้งการประสานงานกับนิติบุคคลกรณีผู้เช่าต้องการความช่วยเหลือ ยิ่งกรณีลูกค้าเช่าทรัพย์สินระดับ 100K ขึ้นไปด้วยแล้ว การประสานงานระหว่างอายุสัญญาเช่ายิ่งต้องดูแลให้ดี ลูกค้า 1 คน เป็นที่มาของลูกค้าอีกหลายๆคนเช่นกัน

 

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สิ่งที่กล่าวมาเป็นเพียงคร่าวๆเท่านั้น นายหน้าเป็นกันง่าย แค่ชี้ช่อง ให้เกิดการซื้อขาย เช่า เราก็ได้ค่านายหน้าฟังดูง่ายๆ แต่นายหน้าที่ดี ที่จะยืนระยะประกอบอาชีพนี้เป็นหลักนั้นไม่ง่ายเลยเราต้องขายตัวเรา บริษัทเราให้ลูกค้าทุกฝั่งพึงพอใจ ประทับใจ มิใช่แต่จะขายทรัพย์สินให้ได้แล้วจบกันไปเพียงแค่นั้น และยังต้องคอยติดตามข่าวสาร รู้กฎหมายที่จำเป็นเพื่อเอาไว้คอยแนะนำและแก้ไขเมื่อเกิดปัญหา ยิ่งในสภาพเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบันด้วยแล้ว เรายิ่งต้องปรับตัว และหาของดีที่ราคาเหมาะสมให้ตรงกับความต้องการของลุกค้าอย่างแท้จริง..............................................................